I - O DIREITO DO COMPRADOR DE LOTE DE TERRENO É ASSEGURADO PELO PODER JUDICIARIO

Os advogados Leonilda Bob e Hugo C. Bob, do escritório BOB ADVOGADOS ASSOCIADOS, conseguiram feito inédito junto ao Poder Judiciário, que mediante Oficio determinou ao Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, que restaurasse mediante nova averbação o registro de compromisso de compra e venda de terreno loteado que havia sido cancelado pela loteadora no decorrer da ação revisional ajuizada pelo comprador do lote, que entrou com ação para rever o contrato em busca do necessário equilíbrio contratual, vez que por conta da abusiva forma de atualização do valor financiado, a loteadora impôs ao comprador onerosidade excessiva que levou ao desequilíbrio do contrato ante o exorbitante valor prestação e do saldo devedor que se tornou impagável.

O fundamento legal para essa decisão inédita, funda-se no fato de que o simples cancelamento administrativo do registro do contrato, em sede das serventias extrajudiciais, não importa em rescisão do contrato que permanece valido até que seja declarado rescindido pelo Judiciário, entendimento diverso, seria usurpar a função Constitucional do Poder Judiciário e negar vigência a preceito Constitucional, que assegura que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito.

Assim é, que o contrato de compromisso de venda e compra, não se rompe unilateralmente sem intervenção judicial. Nenhuma das partes pode considerá-lo rescindido, havendo inexecução da outra, há de pedir a resolução do contrato. Sem a sentença resolutória, o contrato não se dissolve, tenha como objeto imóvel loteado ou não, mormente, como é o caso em comento, onde pende de decisão final ação revisional interposta em face da loteadora.

No mais, cumpre esclarecer ainda, que mesmo na hipótese de haver o decreto da rescisão contratual por conta de atraso nas prestações, o comprador somente será obrigado a sair do imóvel após a prévia indenização pelas benfeitorias custeadas por ele comprador.

II - Justiça Federal de São Paulo, concede tutela antecipada autorizando o pagamento das parcelas com a exclusão da capitalização de juros, em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI

Em 19 de novembro passo, a Justiça Federal de São Paulo, ao analisar pedido de tutela antecipada aduzido na ação revisional de contrato n. 2003.61.00.032179-7, autorizou os compradores de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, efetuarem o pagamento das prestações, com exclusão da incidência dos juros capitalizados, ou juros sobre juros. A questão funda-se na discussão sobre a validade da cobrança de juros capitalizados, nos contratos regidos pela Lei Federal n. 9514/97. É que, tal lei, prevê expressamente em seu artigo 5º, inciso III, a capitalização dos juros, fazendo com que as prestações e o saldo devedor tomem proporções astronomicas, onerando excessivamente o mutuário, causando desequilíbrio contratual, além de afrontar o disposto no Decreto n. 22.626/33 e na Súmula 121 do STF, que proíbe a cobrança de juros capitalizados ou juros sobre juros.

 

III - Tribunal de Justiça de São Paulo confirma autorização de depósito em juízo, de parcelas de contrato de aquisição de terreno loteado.

No mês passado (novembro de 2003), o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar recurso de agravo de instrumento interposto por LOTEADORA, confirmou a decisão de primeira instância, autorizando os compradores a efetuarem o pagamento das prestações mensais, com substituição do índice IGPDI-FGV pelo INPC-IBGE, enquanto aguardam a decisão final do processo, onde se discute a validade da cobrança de juros capitalizados, da aplicação mensal da correção monetária, e onde se pleiteia a substituição do indexador de correção monetária, pois conforme explica a Advogada DRA. LEONILDA BOB, o índice escolhido unilateralmente pela vendedora de imóveis, é inadequado para ser utilizado no contrato em discussão, causando desequilíbrio contratual, onerando excessivamente os compradores.

 

IV - É crime. Aplicar fórmula de reajustamento de preços ou de indexação de contrato, proibida ou diversa daquela que for legalmente estabelecida, ou fixada por autoridade competente.

O inciso II, do artigo 6º da lei n. 8137/90, conhecida como Lei de Crimes contra a ordem tributária, econômica e contra as relações de consumo, prevê uma pena de detenção de 1 (um) a 4 (quatro) anos, ou multa, àqueles que aplicarem nos contratos, formula de reajustamento de preços ou de indexação, proibida ou diversa daquela prevista legalmente.

Na maioria absoluta das vezes, se pode encontrar nos contratos de financiamento de casas, apartamentos ou terrenos, cláusulas que prevêm a correção mensal do saldo devedor, a cobrança de juros sobre juros, a utilização da tabela price, etc. Ocorre que as cláusulas como os exemplos citados são ilegais, vedadas por diversas lei. Portanto, as financeiras, os bancos, as construtoras, as incorporadoras, etc., através de seus diretores ou gerentes, praticam o crime acima citado.

Para combater e fazer punir os responsáveis pela prática do crime citado, que lesa o consumidor, qualquer pessoa, poderá provocar a iniciativa do Ministério Público, fornecendo, se for o caso, cópia dos contratos que contenham as cláusulas ilegais, ocasião em que o Promotor de Justiça irá analisar a efetiva ocorrência do crime e providenciar o ajuizamento da ação penal.

 

V - DE DEVEDOR À CREDOR. Associado da ADCM passa de DEVEDOR à CREDOR, em caso de cartão de crédito.

O associado C.T. entrou na justiça, utilizando-se dos serviços dos profissionais da ADCM, para rever um contrato de cartão de crédito, onde após 4 (quatro) anos pagando juros, a administradora ainda lhe imputava uma dívida de R$ 4.746,03. Ocorre que, após a revisão dos juros e demais taxas, cobradas indevidamente pela administradora, o débito de R$ 4.746,03, passou para um SALDO CREDOR, à favor do consumidor de R$ 5.002,62. É importante lembrar, que enquanto se discute a questão, a administradora foi proibida pela Justiça, de inserir o nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito, evitando desta forma, a ocorrência de novos prejuízos para o consumidor.